成交價不一定是落地價，成交價是經(jīng)由買賣雙方充分參與，在一定的撮合原則下，由市場供需決定的公平、合理的價格。比如，一套房子賣房人報價102萬，買房人通過各種方式砍掉2萬，最后以100萬的總價成交了。

買二手房向銀行申請商業(yè)貸款時，銀行出于安全考慮，會對二手房進行評估。銀行會結合待評估房屋的實際情況，包括面積、樓層、朝向、裝修狀況、房齡、其它特征因素等等，計算出該房屋相對科學合理的市場參考價。二手房的貸款額度，與評估價的高低有關。如果二手房首付比例為30%，則可貸款額度為評估價的70%。評估價越高，能夠從銀行貸款到的錢就越多。貸款額度與首付款的總和即為二手房的成交價，二手房的成交價格減去可貸款額，即為二手房的凈首付款。也就是或，可貸款額越大，二手房凈首付款就越少。

哪些因素影響二手房首付

1、房屋剩余年限

如果購房者要貸款購買二手房的話，那么就需要注意該房屋剩余年限，因為二手房在辦理貸款的時候，貸款銀行會根據(jù)該房屋的年限來衡量貸款額度的多少。如果房屋年代比較新，貸款額度就比較多，要是年代久遠的，評估會很低的，貸款也不會多，而貸款額度的變化也會影響首付比例。

2、當?shù)氐恼?/p>

不同的政策對于首付比例也是有一定影響的，購房者買房的時候應該注意了解清楚當?shù)氐膶嶋H情況，不管是申請商業(yè)貸款買二手房還是申請公積金貸款買二手房，不同的地方，不同的地區(qū)政策不同，所需要準備的首付款金額也不盡相同，存在差異。因此在購買二手房之前一定要查詢好當?shù)氐南嚓P的買房政策，了解對于首付比例有沒有什么規(guī)定。

3、賣家要求

購房者在購買二手房的時候所面對的賣家是個人業(yè)主，所以在二手房進行交易的時候，可能賣家會對購房者有不同的要求，如果賣家要求提高首付款，那就需要協(xié)商決定，同時你所要貸款的金額也隨之變化。

4、二手房的評估價

二手房的交易比新房交易要復雜很多，二手房比新房多了一個評估價，而二手房的首付比例還會受到評估價的影響，我們通常說的二手房可貸款七成，并不是說一百萬的房子，我們就能貸到七十萬，而是指上述銀行的“評估值”的七成。也就是說：一百萬的房子銀行的評估價為八十萬，那么貸款人最多可以申請五十六萬的貸款，換句話說就是需要準備四十四萬的首付。

5、購房者擁有的房產(chǎn)數(shù)量

貸款購買二手房的時候，銀行會看購房者所購房買的是第幾套房，特別要注意是貸款購買的第幾套房，房屋按揭貸款有首套房和二套房之分，兩種房的首付比例是不一樣的。如果購房者購買的二手房是首套房，那么貸款的首付比例要求繳納至少百分之三十的首付款，而假如是第二套房子，那么所要求繳納的首付款會更多。