土地出讓金，簡(jiǎn)單的來(lái)解釋就是土地使用權(quán)的交易價(jià)格，指各級(jí)政府土管部門將土地使用權(quán)以不同的方式出讓給土地使用者之后向受讓人收取的價(jià)款。或者土地使用期滿后使用者需要向土管部門繳納的出讓價(jià)款。

土地出讓金不是地價(jià)那么簡(jiǎn)單的概念，對(duì)于住宅項(xiàng)目，土地出讓金可以等于地價(jià)，因?yàn)榭康氖鞘袌?chǎng)定價(jià)，市場(chǎng)調(diào)節(jié)，但是對(duì)于經(jīng)適房，廉租房等項(xiàng)目，土地出讓金就不由市場(chǎng)來(lái)決定了，所以此時(shí)土地出讓金帶有了稅費(fèi)的性質(zhì)，是一種政府定價(jià)。土地出讓金有三種類型的收取方式，第一種是政府將土地出讓給土地使用者之后，向土地使用者收取出讓的價(jià)款。第二種是土地使用期滿之后，土地續(xù)期需要繳納的出讓價(jià)款。第三種是通過(guò)政府劃撥取得了土地使用權(quán)，將土地使用權(quán)進(jìn)行了有償轉(zhuǎn)讓等操作，需要補(bǔ)繳土地出讓價(jià)款。土地出讓金可以調(diào)節(jié)土地的利用，調(diào)整改善產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，可以平衡經(jīng)濟(jì)杠桿，調(diào)控土地收益，調(diào)節(jié)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。

土地出讓金可以粗淺的理解為“地租”和“地稅”的綜合體，是一種強(qiáng)制性和固定性的收費(fèi)，一次性收取的性質(zhì)，似稅非稅，似租非租。目前土地出讓金已成為政府預(yù)算收入外的主要收入來(lái)源。

土地使用權(quán)出讓金的確定

土地使用權(quán)出讓金的確定有三個(gè)過(guò)程：

第一是估價(jià)過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，政府選擇有土地估價(jià)資格的中介機(jī)構(gòu)對(duì)擬出讓的土地進(jìn)行地價(jià)評(píng)估。

第二是確定出讓底價(jià)過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，政府根據(jù)其產(chǎn)業(yè)政策和其他有關(guān)政策，對(duì)土地估價(jià)結(jié)果進(jìn)行修訂，形成出讓底價(jià)。出讓底價(jià)的作用在于政府出讓土地使用權(quán)時(shí)，如果有意受讓人的出價(jià)低于出讓低價(jià)，政府將不予出讓土地使用權(quán)。

第三是批準(zhǔn)過(guò)程。由于我國(guó)各級(jí)政府對(duì)出讓土地使用權(quán)有不同的審批權(quán)限，所以，有的出讓土地的出讓價(jià)是下級(jí)政府與受讓方商定的，但最后的確定權(quán)在有批準(zhǔn)權(quán)的上級(jí)政府。