1、等額本息法計(jì)算公式：月還款額=本金*月利率*[(1+月利率)^n/[(1+月利率)^n-1];式中n表示貸款月數(shù)，^n表示n次方，如^240，表示240次方(貸款20年、240個(gè)月)月利率=年利率/12;總利息=月還款額*貸款月數(shù)-本金。

2、等額本金法計(jì)算公式：月還款額=本金/n+剩余本金*月利率;總利息=本金*月利率*(貸款月數(shù)/2+0.5)。

買房貸款方式

1、公積金貸款

優(yōu)點(diǎn)：公積金貸款的利息低于同期商業(yè)貸款，能省去不少總利息。

缺點(diǎn)：

(1)按照各地政策，職工繳滿一定期限的公積金才能申請(qǐng)公積金貸款。

(2)貸款額度與職工公積金賬戶余額、繳存額度多少有關(guān)，且有最高貸款額的限制。

(3)公積金貸款在貸款流程、手續(xù)上，要比商業(yè)貸款復(fù)雜一些，審批時(shí)間也較長(zhǎng)。

(4)貸款的房產(chǎn)性質(zhì)有一定限制，僅限普通住宅;40年、50年產(chǎn)權(quán)和別墅不能使用公積金貸款。之前有公積金貸款未結(jié)清，不能再次申請(qǐng)公積金貸款。

2、商業(yè)貸款

優(yōu)點(diǎn)：

(1)貸款的額度高。買新房，交付了不少于規(guī)定首付比例的首付款，余下房款，都可以貸款。

(2)辦理流程、手續(xù)簡(jiǎn)單。

(3)房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)無(wú)限制，非普通住宅，也可以申請(qǐng)商業(yè)貸款。

(4)貸款對(duì)象無(wú)限制，信用好、收入穩(wěn)定的買房人，均可申請(qǐng)商業(yè)貸款。

缺點(diǎn)：貸款利率高，總利息高。

3、組合貸款

優(yōu)點(diǎn)：

(1)利息適中。商業(yè)貸款部分，采用商業(yè)貸款利息;公積金貸款部分，采用公積金貸款利息。

(2)由于是公積金貸款和商業(yè)貸款的組合貸款，其貸款的額度比較高。

缺點(diǎn)：辦理時(shí)間較長(zhǎng)。因?yàn)榻M合貸同時(shí)涉及到公積金與商業(yè)兩種貸款，所以需要進(jìn)行兩遍審核程序，而商業(yè)貸款部分需要抵押登記后銀行見(jiàn)他項(xiàng)權(quán)利證才能放款，這也使得組合貸在辦理流程上比純商貸與純公積金時(shí)間更長(zhǎng)，造成很多業(yè)主對(duì)這種貸款方式的接受程度低。