兩者皆包括。商品房是指開放式獲得土地使用權(quán)后在市場經(jīng)濟(jì)條件允許下建筑的樓房，包括住宅、公寓、別墅、職工家屬宿舍和集體宿舍（包括職工單身宿舍和學(xué)生宿舍）等。

住宅和市場化商品房的區(qū)別

1、住宅的用地期限為70年，市場化商品房的用地期限為50年。

2、從法律方面來看，商品房是根據(jù)法律規(guī)范能夠在市場上進(jìn)行自由買賣交易的樓盤，不受***限制的商品住房，其中包括新建房屋、二手房。

3、市場化商品房是經(jīng)過***部門的批準(zhǔn)后，再由房地產(chǎn)廠家進(jìn)行開拓的地產(chǎn)項(xiàng)目，房子建好以后可進(jìn)行市場的出租或出租，其中包括住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。

4、住宅房屋是專門為居民提供居住的樓盤，其中包括別墅、職工家屬宿舍、集體宿舍、職工單身宿舍、學(xué)生宿舍等。樓盤不包括托兒所、病房、療養(yǎng)院、旅館等具有專門用途的房間。

國有土地自建房與商品房區(qū)別

1、土地性質(zhì)不同，自建房一般是用的村里的集體土地，商品房用的是國有土地出讓地。

2、房屋所有人，自建房所有人肯定是建房者自己;而商品房是屬于開發(fā)商,再售賣**后才屬于購房者。

3、使用年限不同，商品房住宅的使用年限一般是70年，宅基地的使用權(quán)一般是永久的。

4、買賣限制不同，商品房是可以在市場自由交易的，而農(nóng)村自建房只能賣給同村也就是同一個集體的村民。

5、報(bào)建審批程序，農(nóng)村是集體所有制土地,你是本村的人,就有土地所有權(quán),村集體同意,國家土地部門備案后,你就可以自建房;商品房則是在開發(fā)商拍下土地后,通過***審核相關(guān)報(bào)建資料、設(shè)計(jì)資料等文件后允許建房,達(dá)到可銷售程度后方能上市銷售的房子。