1、借款人申請

借款人申請個人購房貸款，所購房必須為現(xiàn)房或多層主體結構封頂、高層完成總?cè)种陨系钠诜?。需要借款人填寫個人購房借款表并提供以下資料：

①借款人身份證件（居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件）；

②婚姻狀況證明（已婚的提供結婚證或婚姻登記機關出具的夫妻關系證明書，未婚的提供未婚證明書）；

③不低于房價30%的首付款付款憑證；但對購買首套自住住房且套型建筑面積９０平方米以下的可執(zhí)行首付款比例不低于２０％的規(guī)定；購買商業(yè)門面的首付款比例不得低于40%。

④房地產(chǎn)主管部門統(tǒng)一印制的、具有法律效力的商品房買賣合同；

⑤共有權人同意以所購房屋作為抵押物的證明；

⑥借款人家庭財產(chǎn)和經(jīng)濟收入證明，如果屬于借款人家庭成員共同還款，則各方要簽訂共同還款責任確認書，明確在一方無力償還貸款的情況下，其他方仍要繼續(xù)承擔還款責任。

2、受理和調(diào)查

信貸部門收到如上資料，對其資料的真實性、借款人償還貸款本息能力進行調(diào)查，確定貸與不貸、貸款的金額和期限，調(diào)查的主要內(nèi)容包括：

①首付款是否足額存入開立在信用社的售房專用賬戶上；

②屋價格是否合理，與當?shù)赝愇飿I(yè)的市場價格是否相當；

③借款年限加借款人的年齡是否超過60年；

④抵押擔保是否足額有效，共有人是否出具同意抵押的合法文書，必要時要求借款人提供房產(chǎn)評估報告及他項權利證書。

3、貸款審查、審批

審貸部門重點審查：

①購房行為的真實性，防止借款人和開發(fā)商串通騙取銀行貸款;

②所購房屋價格與當?shù)赝愇飿I(yè)的市場價格是否相當，必要時可委托具有房地產(chǎn)評詁資質(zhì)的機構進行評詁；

③共有人是否出具同意抵押的合法的書面意見；

④借款人償還貸款本息的能力；

審貸部門審查后，提出貸款額度和期限，可與借款人、開發(fā)商簽訂《個人購房借款合同》，直接報有權審批人審批。簽訂借款合同時，經(jīng)辦人主動向借款人、保證人講解合同條款。

4、發(fā)放貸款：在借款人辦妥房屋保險、公證和抵押預登記手續(xù)后，方可發(fā)放貸款。發(fā)放貸款時，由信貸員填寫借據(jù)，借款人簽章或按指印認定，同時借款人簽署《劃款扣款授權書》，信用社將款項直接劃入開發(fā)商在信用社開立的售房專戶上，同時通知借款人貸款已經(jīng)發(fā)放，開發(fā)商出具收款證明。信貸部門應在發(fā)放貸款后10個工作日內(nèi)完成資料歸檔。

影響銀行貸款發(fā)放的原因

1、貸款金額大小

銀行出于對資金風險的控制方面的考慮，同時也為了壞賬率能夠有所降低，銀行在審批貸款時，對于貸款額度是會特別控制的。貸款數(shù)額越大，所存在的風險也就會越大。如果兩個條件差不多的人同時進行貸款申請的話，銀行多半會對申請貸款金額較小的人優(yōu)先放貸的。

2、貸款期限長短

一般情況下，銀行不是很喜歡期限過長的貸款申請，這類貸款占用銀行的信貸資金時間是較長的，這樣就降低了銀行資金的利用效率，同時也加大了資金的風險。所以，銀行在發(fā)放周期長的貸款時，都需要抵押或擔保的。

3、貸款者還款能力

對銀行而言，在審核貸款申請的時候，貸款者的還款能力也特別地重要，而還款能力又與貸款者的工作性質(zhì)、收入多少息息相關。如果兩人的收入差不多同時向銀行提出申請的話，銀行會把錢貸工作性質(zhì)穩(wěn)一些的那個人。