評(píng)估機(jī)構(gòu)一般會(huì)根據(jù)房子的位置、年代等實(shí)際情況得出一個(gè)數(shù)值，也就是評(píng)估價(jià)，購(gòu)買(mǎi)房子的價(jià)格和評(píng)估價(jià)之間存在一定的差異，房屋評(píng)估價(jià)一般情況下會(huì)小于房屋的實(shí)際成交價(jià)，在實(shí)際操作中評(píng)估值為房子實(shí)際成交價(jià)格的80%-90%，百分比受建筑年代、裝修、位置等各方面因素的影響而有所差異。

二手房估價(jià)要素有哪些

1、房齡

房屋的房齡是房屋評(píng)估的一個(gè)重要標(biāo)準(zhǔn)，房屋的新舊直接影響到房屋的價(jià)格。在對(duì)二手房進(jìn)行銷(xiāo)售時(shí)，一定要計(jì)算房屋的折舊費(fèi)，年折舊一般為-2%，磚混結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年。

2、戶(hù)型

嚴(yán)重的戶(hù)型設(shè)計(jì)問(wèn)題也是二手房報(bào)價(jià)的減分項(xiàng)，存在形狀不規(guī)范、功能區(qū)缺失或套型過(guò)大過(guò)小等情況，需要在原報(bào)價(jià)上減去5%—10%左右。

3、樓層

樓層的高低也是決定房屋價(jià)格的一個(gè)因素，一般處于中間樓層的房屋價(jià)格可能較高點(diǎn)。一樓和頂樓的房屋價(jià)格可能會(huì)偏低點(diǎn)，一般來(lái)說(shuō)，2、6樓(-3%);7樓(-5%);3、4樓(+3%);1、5樓為基準(zhǔn)價(jià);若是樓頂(-5%)，但是如果一樓帶個(gè)小院子或者是頂樓帶天臺(tái)的話(huà)，那就另當(dāng)別論了。另外，如果樓層無(wú)朝南外門(mén)窗則減5%。

4、裝修

裝修對(duì)于二手房報(bào)價(jià)的影響因房而異，其中如果小戶(hù)型有五年內(nèi)的裝修，且保持良好，通常會(huì)提升10%的報(bào)價(jià)，而更多購(gòu)買(mǎi)大戶(hù)型的購(gòu)房者則更傾向于選擇毛坯房或統(tǒng)一裝修的準(zhǔn)新房。

5、區(qū)位因素

就住宅的區(qū)位而言，二手房?jī)r(jià)格與區(qū)位質(zhì)量的優(yōu)良程度顯然密切相關(guān)。

(1)氣候條件：陽(yáng)光是否充足、空氣是否清新、是否一年四季都“大風(fēng)起兮塵飛揚(yáng)”。

(2)居民素質(zhì)如何：它決定了購(gòu)房者將與哪些人交往，能在何等程度上滿(mǎn)足購(gòu)房者的社交需要。

(3)街道與交通狀況：如晚上是否有路燈、晴天是否一地灰，雨天是否一地泥、交通是否方便等，在交通便利的地方價(jià)格可以增加個(gè)15%左右。

(4)基礎(chǔ)設(shè)施與公益設(shè)施狀況如何：如住家附近是否有幼兒園、學(xué)校、醫(yī)院、銀行、郵電局等。

(5)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)是否齊全：如購(gòu)物是否便利。

(6)環(huán)境狀況：如是否有晨跑、散步或者遛狗的空間。

(7)住宅布局是否合理：如樓與樓之間的距離是否寬闊，是否狹窄而相互妨礙等。

需要強(qiáng)調(diào)的是，區(qū)域因素中，以人文環(huán)境最為重要。

6.、配套因素

配套條件主要是指二手房所在小區(qū)的水、電、氣、熱、電視、電話(huà)等管線(xiàn)網(wǎng)絡(luò)，學(xué)校、派出所、郵局、銀行、商店、餐飲、娛樂(lè)休閑設(shè)備及設(shè)施配套情況。配套設(shè)施的齊全與否，直接決定著該地點(diǎn)二手房的附加價(jià)值及升值潛力，同時(shí)也是決定人住后居家生活方便與舒適與否的關(guān)鍵因素。同交通條件相類(lèi)似，配套條件也主要針對(duì)城郊新區(qū)的居住區(qū)而言，在城市中心區(qū)域大多不存在配套問(wèn)題。

7、供求關(guān)系

如果該類(lèi)型房源在市場(chǎng)上掛牌較少，而需求量卻很大，賣(mài)方就有較大的議價(jià)空間，在賣(mài)方市場(chǎng)的背景下議價(jià)可以提升5%—10%，如果房屋本身捆綁了部分稀缺資源，價(jià)格更是相應(yīng)的水漲船高。