綜合用地指同一宗地包含兩種或兩種以上不同用途的土地，例如商業(yè)、居住綜合用地，科研設(shè)計、辦公綜合用地等。

綜合用地可以分兩種情形，一種是多種用途不動產(chǎn)很難分割、只有一個使用者;另一種是各用途不動產(chǎn)之間可以分割，往往最終使用者為不同的單位、個人，例如底下兩層為商業(yè)、上面為居民住宅樓等。

對于第一種情況，可以統(tǒng)一按照綜合用地最高出讓年限50年辦理出讓手續(xù);對于第二種情況，由于不同用途界限清楚，可分別屬于不同的使用者，為保證各使用者的合法權(quán)益，一般應(yīng)當(dāng)按照綜合用地所包含的具體土地用途分別確定出讓年期。

住宅用地和商業(yè)用地、綜合用地有什么區(qū)別

1、使用年限不同：

房屋的產(chǎn)權(quán)包括房屋所有權(quán)和土地所有權(quán)兩個概念，房屋永遠(yuǎn)是業(yè)主的，但是土地確實有年限的。根據(jù)規(guī)定，住宅用地年限是70年、商業(yè)用地年限是40年，綜合用地年限是50年。

根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，不同性質(zhì)的土地到期后處理方法也是不同的。住宅用地到期了可以自動續(xù)期，而商業(yè)用地和綜合用地卻需要按照其他規(guī)定來執(zhí)行，有一定具體問題具體分析的空間。這也就意味著如果你買的是非住宅用地的房子就要小心了，因為使用權(quán)滿了之后，何去何從還是未知數(shù)。

2、貸款年限不同：

現(xiàn)在很多購房者都是通過貸款的方式來置業(yè)的。如果是住宅用的房子，購房者一般可以貸款到七成(各地略不同)，貸款年限最高可達(dá)到30年。但是如果你買的是商業(yè)用地、工業(yè)用地的房子，那么首付最少要達(dá)到五成，且貸款年限最多只有10年。

3、生活成本不同：

如果購房者買的房子土地性質(zhì)是商業(yè)或者工業(yè)，那么需要注意它的水電收費標(biāo)注是按照商業(yè)或工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)來收取的，價格比住宅性質(zhì)的房子要高出不少。如果是綜合用地的話，可能是住宅和住宅的綜合體，可能會按照住宅標(biāo)準(zhǔn)收取水電費，但購房者最好和開發(fā)商確認(rèn)并在合同中說明，這樣發(fā)生糾紛才能查到究竟誰違約。

4、戶口問題：

很多人買房都是為了遷戶口或者用于孩子上學(xué)，如果買的是住宅房屋不是大問題，除了個別類似北京這樣的城市，很多城市都是能夠買房落戶的。但是如果你購買商業(yè)或工業(yè)土地上的房子，是不能遷入戶口的，因為這些建筑的性質(zhì)本身就是用來辦公的。

5、交易稅費不同：

商業(yè)或工業(yè)土地上的房子在交易過程中房屋稅費比住宅類房屋稅費高。買新房的時候，商業(yè)或工業(yè)土地上的房子契稅不會有優(yōu)惠，買二手房的時候，個稅和增值稅不會有優(yōu)惠，甚至還需要交納土地增值稅。