小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上建設(shè)的房屋，未辦理相關(guān)證件，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國(guó)家房管部門(mén)頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村頒發(fā)，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案。

小產(chǎn)權(quán)房能買(mǎi)賣(mài)嗎

鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)，實(shí)際上沒(méi)有真正的產(chǎn)權(quán)。這種房沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案。所謂產(chǎn)權(quán)證也不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

從價(jià)格看，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房要比普通商品房便宜，價(jià)格只有同樣位置商品房?jī)r(jià)格的40%～60%; 從住房形態(tài)看，一樣是普通住宅; 從建設(shè)手續(xù)看，屬于舊村改造或者新村建設(shè)，沒(méi)有市區(qū)規(guī)劃、建委管理部門(mén)的批復(fù)管理，施工過(guò)程也沒(méi)有監(jiān)督檢驗(yàn)。

小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國(guó)現(xiàn)行法律，這類(lèi)土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，更沒(méi)有國(guó)家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒(méi)產(chǎn)權(quán)。

由此看來(lái)，小產(chǎn)權(quán)房雖然不是違法建筑，但也是不能買(mǎi)賣(mài)的。

小產(chǎn)權(quán)房存在的風(fēng)險(xiǎn)

1、小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量難以保證。

便宜是有原因的。除了證件不全，小產(chǎn)權(quán)房的質(zhì)量也令人擔(dān)憂，房屋的售后保修也難以保證。這類(lèi)住房一般由土地所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)。如果沒(méi)有對(duì)房屋質(zhì)量的監(jiān)管，開(kāi)發(fā)商為了賺錢(qián)可能會(huì)偷工減料，這可能會(huì)造成安全隱患。

2、配套設(shè)施不完善

這些房子幾乎沒(méi)有暖氣、天然氣等配套設(shè)施，周邊設(shè)施規(guī)劃也很不完善，入住后的物業(yè)管理也很容易出現(xiàn)問(wèn)題。而今后一旦發(fā)生糾紛，可能就沒(méi)水沒(méi)電了，也沒(méi)人處理。

3、遺贈(zèng)也很麻煩

由于沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，今后繼承會(huì)有很多麻煩，購(gòu)買(mǎi)后不能合法轉(zhuǎn)讓。以新農(nóng)村建設(shè)和舊村改造為名，是小產(chǎn)權(quán)房常見(jiàn)的一種運(yùn)作模式，具有打擦邊球的性質(zhì)。事實(shí)上，小產(chǎn)權(quán)是沒(méi)有產(chǎn)權(quán)的。住房抵押貸款的條件之一是要有房產(chǎn)證和土地使用證。而單位小產(chǎn)權(quán)房只有土地使用證卻沒(méi)有房產(chǎn)證。因此，銀行和貸款機(jī)構(gòu)不會(huì)做小產(chǎn)權(quán)抵押貸款。